房价大跌预警？十城跌幅超5%，未来走势何去何从？

近年来，房地产市场一直是人们关注的焦点，而近期有数据显示，十个城市的房价累计跌幅超过了5%。这一消息引发了广泛的讨论，许多人在思考：未来的房价会跌吗？为了解答这个问题，我们需要从多个方面进行分析。

首先，让我们了解一下这十个房价跌幅超过5%的城市。它们分别是广东省肇庆（同比跌9.45%）、贵州省遵义（同比跌9.22%）、云南西双版纳（同比跌8.68%）、广西北海（同比跌7.96%）、山东淄博（同比跌7.44%）、河北保定（同比跌6.83%）、河北廊坊（同比跌6.08%）、湖南衡阳（同比跌6.07%）、山东济南（同比跌6%）、广西防城港（同比跌5.13%）。从这些城市可以看出，房价跌幅较大的主要是三四线城市。

过去，这些三四线城市曾经随着全国房价的上涨而水涨船高。例如，一些人均收入不过三四千元的小城市，房价竟飙升至万元以上。这样的涨势导致了一些人的心态变化，认为买房比劳动致富更可靠，认为房价永远上涨。然而，始于2016年的楼市调控打破了这一神话。楼市调控政策频繁出台，力度之大前所未有，使得曾经一路狂飙的房价被暂时遏制。

当前的房地产价格走势，揭示了“房价永远上涨”神话的破灭。其实，房价的周期发展有其规律性。过去，随着中国经济快速增长和城市化水平的提升，商业房地产的发展不仅增加了投资需求，提升了相关产业的发展，而且起到了社会闲散资金的蓄水池作用。然而，这种模式也带来了一些问题，比如被一些经济学家批评为钢筋水泥式的低附加值发展。

尽管如此，从全面的角度看，城市化的大跃进与工业化的发展是相互促进的良性循环。然而，随着中国经济的周期性变化，房地产的历史任务似乎已经完成，甚至超期服役。当前对于房价的管控依然会继续，“房住不炒”的定位不会改变，房地产调控政策的底线思维是“三稳”（稳地价、稳房价、稳预期），既不会放水刺激也不会过度收紧。

尽管这些三四线城市的房价跌幅较大，但并不意味着整个楼市都很惨淡。据统计，一些一二线城市如东莞、深圳、宁波的房价还有较大的涨幅。因此，今年的国内楼市可以用“分化”来形容。楼市上涨主要集中在一二线城市，而房价下跌则主要集中在三四线城市。这背后的原因主要是人口流动和产业发展的差异。

一二线城市人口持续流入，城市级别高，产业先进，这些城市房价有上涨的动力。而三四线城市人口流出，城市竞争力弱，房价下跌在所难免。从这个角度看，一个城市的房价有没有潜力，短期看政策，中期看土地，长期看人口。未来国内楼市的持续分化已经难以避免，这一趋势主要受到疫情的影响。

一方面，疫情导致居民收入降低，购房能力下降，房子供大于求，整体表现为下跌。另一方面，为了提振经济，银行银根变松，货币供应量变大，借钱买房更容易，资金成本更低，在房价上涨预期下，炒房资金的进入助推了一二线楼市局部回暖。

有人可能会认为，国内楼市只涨不跌的神话已经破灭，但实际情况并非如此。在人口、货币进入存量时代后，只有一二线城市以及人口、资金持续流入的城市房价才有上涨空间。其他城市即便是横盘，也可能被视为下跌。国家统计局的数据显示，今年1至9月，全国居民消费价格（CPI）比去年同期上涨3.3%。相比之下，商品价格每年都在上涨，如果一个房子不上涨，即表现为下跌。

因此，要判断一个房子是涨是跌，需要一个参照物，这个参照物可以是物价涨幅、GDP增速、M2增速等。在纸币制度下，商品价格上涨是没有顶的，货币供应量持续上升、利率持续走低、人力成本不断上升，房价理论上也是没有顶的。但房子的价值不仅仅在于居住，更在于其附加的教育、医院、交通、就业等无形资源。

一线城市的房价之所以和普通县城的房价天差地别，不是因为大城市的房子更宽敞、住得更舒服，而是因为这些附加的无形资源更优越。反之，三四线城市的房价下跌则是因为这些资源跟不上。考虑到人口流失，很多人都有多套房，三四线城市的房子实际居住价值下降，因此长期来看，房价很可能下跌或走平，或维持CPI这样的上涨幅度。

而一二线城市由于教育、医院、交通、就业等优越条件，楼市明显有潜力。除了城市间的分化，不同区域之间的房价差异也很明显。以珠海为例，珠海的房价像过山车一样忽上忽下，不同区域之间房价差异极大。根据最新数据，2024年11月珠海的二手房参考均价大概是17239元/平方米，比上个月跌了0.62%，同比更是跌了4.91%。

新房市场也是一片惨淡，2024年10月的成交均价是19332元/平方米，但比上个月直接暴跌了9.56%。珠海的香洲区作为领头羊，房价还算坚挺，但金湾区和斗门区的房价走势则不尽如人意。到2024年2月，珠海新建商品住宅的库存面积同比增速达到了惊人的36%，在全国100个城市里排第二。

珠海作为旅游城市，楼市还受到了旅游市场的影响。旅游业竞争越来越激烈，游客需求也越来越多样化，珠海楼市要想吸引更多购房者，需要在品质和服务上下足功夫。

综合以上分析，我们可以得出一些结论。未来的房价走势并不会一概而论，而是会呈现出分化的特点。一二线城市由于人口流入、产业先进，房价仍有上涨空间。而三四线城市由于人口流失、产业落后，房价可能会下跌或走平。此外，不同区域之间的房价差异也将持续存在。

因此，对于那些想要投资房产的人来说，认清大势、理性分析是关键。炒房的时代已经过去，未来的楼市将更加平稳，投资者需要谨慎决策，避免盲目跟风。而对于普通购房者来说，选择合适的时机和地点购房，是实现住房梦想的明智之举。总之，未来的房价走势需要综合考虑多方面因素，只有持续关注市场动态和变化，才能做出较为准确的判断。